解讀購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
一、市場(chǎng)存量和增長(zhǎng)
當(dāng)前我國(guó)購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)面積存量約3.3億平方米，從2012年-2019年平均每年新開業(yè)營(yíng)業(yè)面積約3299.2萬(wàn)平方米。在2017年新增營(yíng)業(yè)面積達(dá)到歷史高點(diǎn)，為4606.8萬(wàn)平方米，此后新增營(yíng)業(yè)面積處于持續(xù)下滑，平均每年降幅約為13.5%。其中，2020年受疫情影響，上半年新增營(yíng)業(yè)面積僅為217.8平方米。雖然因?yàn)橐咔榈耐话l(fā)情況，購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)面積增長(zhǎng)量大幅萎縮，但從2017年開始就可以看出，整體市場(chǎng)已經(jīng)趨向于飽和，并呈現(xiàn)出市場(chǎng)增速放緩的態(tài)勢(shì)。
（數(shù)據(jù)來(lái)源：上書房信息咨詢）
二、行業(yè)龍頭戰(zhàn)略部署
我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)在2019年資產(chǎn)負(fù)債率均值為73.8%，較2018年上升1%百分點(diǎn)。雖然自2014年以來(lái)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率一直處于上升階段，但是商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)收入均在穩(wěn)定增長(zhǎng)，整體風(fēng)險(xiǎn)依然在可控的范圍內(nèi)。而從融資渠道來(lái)看，受政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)格管控，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境依然較為嚴(yán)峻。越來(lái)越多企業(yè)選擇嘗試通過(guò)“類REITs”或者CMBS（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券）等資產(chǎn)證券化模式獲取融資補(bǔ)充企業(yè)現(xiàn)金流。例如萬(wàn)達(dá)商管與2019年7月發(fā)行的首單CMBS資產(chǎn)支持計(jì)劃，海航浦發(fā)大廈REITs成功市場(chǎng)化推出，恒大中渝廣場(chǎng)的首單非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)REITs-海通-華泰資管-恒大中渝廣場(chǎng)物業(yè)REITs等等。雖然更多的債券融資將推動(dòng)企業(yè)的融資成本的提升，但是未來(lái)隨著資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的健全，在多樣化的融資方式支持下的商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)有更多的機(jī)會(huì)和更大的市場(chǎng)空間。
目前開業(yè)購(gòu)物中心以一、二線城市為主，但與一二線城市相比，二三線城市的市場(chǎng)空白明顯更大。因此，企業(yè)對(duì)于不同層次購(gòu)物中心進(jìn)行了差異化的選擇，一、二線城市主要以大體量的開發(fā)和持續(xù)性經(jīng)營(yíng)策略為主。隨著一、二線城市消費(fèi)市場(chǎng)日趨飽和以及互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)向存量紅利時(shí)代，大量企業(yè)將低線城市視為新的增長(zhǎng)動(dòng)力來(lái)源。過(guò)去數(shù)年間，購(gòu)物中心和品牌商一直持續(xù)推動(dòng)進(jìn)入下沉市場(chǎng)。背后原因主要有三點(diǎn)：（1）底線城市居民收入水平迅速提高。據(jù)麥肯錫研究報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)到2022年三四線城市的中產(chǎn)階層將占全國(guó)中產(chǎn)階層人數(shù)的40%，是未來(lái)占比增長(zhǎng)最快的群體；（2）互聯(lián)網(wǎng)的持續(xù)滲透，互聯(lián)網(wǎng)廠商不斷推動(dòng)產(chǎn)品下沉，大量信息沖擊之下，低線城市居民對(duì)優(yōu)質(zhì)商品和優(yōu)質(zhì)生活追求的意識(shí)受到持續(xù)刺激；（3）低線城市居民擁有更加豐富的娛樂(lè)時(shí)間，他們也更加傾向于追求娛樂(lè)和消遣，購(gòu)物中心對(duì)他們而言將會(huì)是一個(gè)不可替代的消遣時(shí)間場(chǎng)所。
市場(chǎng)下沉一個(gè)成功案例就是線上拼購(gòu)式電商“拼多多”，采用高額補(bǔ)貼的方式迅速獲得大量用戶，成立僅數(shù)年就成長(zhǎng)為年度活躍賣家6.28億，市值790億美元的上市公司。這展示出下沉市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的巨大拉動(dòng)作用，同時(shí)也是下一場(chǎng)消費(fèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取勝利的關(guān)鍵。而對(duì)于購(gòu)物中心和品牌商而言，過(guò)去數(shù)年一直持續(xù)推動(dòng)進(jìn)入下沉市場(chǎng)后取得了成績(jī)也展示出低線城市消費(fèi)力蘊(yùn)藏的增長(zhǎng)動(dòng)力。但是相較于消費(fèi)升級(jí)側(cè)重于提供代表品質(zhì)生活方式的商品，市場(chǎng)下沉更加側(cè)重于解決消費(fèi)者“有”或者“無(wú)”的問(wèn)題。下沉市場(chǎng)的消費(fèi)者雖然積蓄一定的財(cái)富，但是仍然看重商品本身的性價(jià)比，并不十分看重商品的品牌，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格也更為敏感。而這個(gè)迥異于一、二線城市消費(fèi)者的特征將會(huì)對(duì)低線城市購(gòu)物中心的布局、設(shè)計(jì)、品牌商選擇產(chǎn)生影響。
線上電商的迅速發(fā)展正不斷擠壓線下購(gòu)物中心的生存空間，但同時(shí)也帶來(lái)了變革機(jī)遇。天貓“雙11”購(gòu)物狂歡節(jié)成交額從2010年的9.36萬(wàn)元增加到到了2019年的2684億元人民幣，增長(zhǎng)了近287倍。“雙11”見證了我國(guó)線上電商消費(fèi)的指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)變化。電商的市場(chǎng)份額急劇擴(kuò)大對(duì)購(gòu)物中心的需求端和供給端將同時(shí)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。
雙十一成交額
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日期 |
當(dāng)年值（億） |
同比增長(zhǎng)率(%) |
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2019年 |
2,684.0000 |
25.7143 |
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2018年 |
2,135.0000 |
26.9322 |
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2017年 |
1,682.0000 |
39.3538 |
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2016年 |
1,207.0000 |
32.3218 |
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2015年 |
912.1700 |
59.7496 |
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2014年 |
571.0000 |
63.1429 |
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2013年 |
350.0000 |
83.2461 |
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2012年 |
191.0000 |
260.3774 |
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2011年 |
53.0000 |
466.2393 |
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2010年 |
9.3600 |
1,700.0000 |
（數(shù)據(jù)來(lái)源：東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)）
一方面，電商平臺(tái)打破了消費(fèi)者的時(shí)間、空間乃至信息的限制，消費(fèi)者完全可以在任意時(shí)間點(diǎn)通過(guò)平臺(tái)搜尋到世界各地的任意價(jià)格的商品。電商的迅速發(fā)展會(huì)不斷培育用戶線上購(gòu)物習(xí)慣，滿足其購(gòu)物需求。傳統(tǒng)零售受到劇烈沖擊，傳統(tǒng)零售商面臨客流量的減少、年輕消費(fèi)者消費(fèi)行為的改變以及線上電商企業(yè)更容易獲得用戶數(shù)據(jù)描繪用戶畫像進(jìn)行精準(zhǔn)營(yíng)銷等三方面的威脅。這將迫使傳統(tǒng)零售商不得不進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)。目前越來(lái)越多的實(shí)體零售商主動(dòng)運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、社交媒體等開展全渠道營(yíng)銷，利用技術(shù)手段整合線下商戶資源提供線上服務(wù)。龍湖天街探索微信社群運(yùn)營(yíng)，建立美食吃貨、健康宅家等線上購(gòu)物平臺(tái)，銀泰百貨聯(lián)合淘寶推出直播帶貨，萬(wàn)象城則推出線上智能VR導(dǎo)購(gòu)，并提供一鍵下單功能。
綜合電商基本情況
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公司名稱 |
成立時(shí)間 |
注冊(cè)資本(萬(wàn)元) |
商業(yè)類型 |
最新日均IP訪問(wèn)量 |
最新日均PV訪問(wèn)量 |
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淘寶 |
2003年 |
6500 |
C2C |
49,125,000.0000 |
175,867,500.0000 |
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天貓 |
2008年 |
1000 |
B2C |
90,750,000.0000 |
264,082,500.0000 |
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京東 |
2004年 |
48711(美元) |
B2C |
40,800,000.0000 |
185,640,000.0000 |
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當(dāng)當(dāng) |
1999年 |
100000(美元) |
B2C |
202,500.0000 |
1,437,750.0000 |
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亞馬遜 |
1994年 |
50000000(美元) |
B2C |
1,275,000.0000 |
5,610,000.0000 |
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一號(hào)店 |
2008年 |
1000 |
B2C |
75,000.0000 |
405,000.0000 |
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一淘網(wǎng) |
2010年 |
—— |
B2C |
105,000.0000 |
325,500.0000
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（數(shù)據(jù)來(lái)源：東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)）
自2014以來(lái)，線上電商巨頭與線下零售商大力推動(dòng)協(xié)同發(fā)展，雙方在技術(shù)、供應(yīng)鏈以及流量引導(dǎo)等各方面進(jìn)行深度合作。例如京東入股永輝超市，在O2O領(lǐng)域進(jìn)行深度合作；騰訊與沃爾瑪達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，開展數(shù)字化和智慧化零售合作，而阿里巴巴作為線上電商龍頭更是過(guò)去數(shù)年間相繼入股紅星美凱空、居然之家、高鑫零售、蘇寧云商等大量傳統(tǒng)線下零售企業(yè)?；ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)為傳統(tǒng)零售商提供技術(shù)幫助其實(shí)現(xiàn)數(shù)字化，改善供應(yīng)鏈，而傳統(tǒng)零售商則豐富線上電商企業(yè)的購(gòu)物場(chǎng)景，打造場(chǎng)景閉環(huán)，并為其引入流量。由此可見對(duì)于線下購(gòu)物中心而言，電商不僅僅是挑戰(zhàn)同樣也是其進(jìn)行全渠道營(yíng)銷、豐富其購(gòu)物場(chǎng)景的機(jī)遇。而在未來(lái)的購(gòu)物中心發(fā)展中，商業(yè)地產(chǎn)公司能否整合線上、線下資源將會(huì)是其核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。如何促使線上線下資源互通互導(dǎo)并通過(guò)大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，進(jìn)行精準(zhǔn)用戶營(yíng)銷，將是一個(gè)需要持續(xù)性投入和突破的地方。自2014以來(lái)，線上電商巨頭與線下零售商大力推動(dòng)協(xié)同發(fā)展，雙方在技術(shù)、供應(yīng)鏈以及流量引導(dǎo)等各方面進(jìn)行深度合作。例如京東入股永輝超市，在O2O領(lǐng)域進(jìn)行深度合作；騰訊與沃爾瑪達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，開展數(shù)字化和智慧化零售合作；阿里巴巴作為線上電商龍頭更是過(guò)去數(shù)年間相繼入股紅星美凱空、居然之家、高鑫零售、蘇寧云商等大量傳統(tǒng)線下零售企業(yè)。
另一方面，線下購(gòu)物中心也在充分發(fā)掘自身優(yōu)勢(shì)，主打差異化競(jìng)爭(zhēng)，避免與線上電商陷入惡性競(jìng)爭(zhēng)。延伸線下服務(wù)經(jīng)濟(jì)，打造線下體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，這也是線下購(gòu)物中心的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，購(gòu)物中心通過(guò)個(gè)性化建筑形態(tài)、主題化內(nèi)部空間、常態(tài)化娛樂(lè)活動(dòng)、人性化設(shè)施服務(wù)，增強(qiáng)線下購(gòu)物中心的社交屬性、娛樂(lè)屬性、休閑屬性，打造集文化、購(gòu)物、休閑觀光等多功能于一體的情景式購(gòu)物中心，為消費(fèi)者帶來(lái)獨(dú)特的消費(fèi)體驗(yàn)，既滿足消費(fèi)者休閑放松需求，又滿足消費(fèi)者觀賞娛樂(lè)需求。深圳福田星河CoCoPark 是此種情景式購(gòu)物中心模式的代表，星河CoCoPark以年輕時(shí)尚的中高端女性人群為目標(biāo)客群，注重“時(shí)尚、潮流、體驗(yàn)”等要素融入，定位為集文化、購(gòu)物、休閑觀光等多功能于一體的情景式購(gòu)物中心。外觀上在購(gòu)物中心內(nèi)引入景觀環(huán)境設(shè)計(jì)，用建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)意和自然光主題，實(shí)現(xiàn)主題與情景的完美融合，營(yíng)造了國(guó)內(nèi)首個(gè)園林情景式購(gòu)物中心。CoCoPark不僅注重引進(jìn)娛樂(lè)業(yè)態(tài)，而且將娛樂(lè)作為風(fēng)向標(biāo)，推廣娛樂(lè)至上的聚客方式，在購(gòu)物中心內(nèi)打造酒吧一條街，力邀國(guó)內(nèi)外明星參與活動(dòng)。這些都是其商業(yè)模式中的亮點(diǎn)。
由此可見，對(duì)于線下購(gòu)物中心而言，電商不僅僅是挑戰(zhàn)同樣也是其進(jìn)行全渠道營(yíng)銷、豐富其購(gòu)物場(chǎng)景的機(jī)遇。而在未來(lái)的購(gòu)物中心發(fā)展中，商業(yè)地產(chǎn)公司能否整合線上、線下資源將會(huì)是其核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。如何促使線上線下資源互通互導(dǎo)并通過(guò)大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，進(jìn)行精準(zhǔn)用戶營(yíng)銷，將是一個(gè)需要持續(xù)性投入和突破的地方。
四、區(qū)域?qū)用尜?gòu)物中心發(fā)展情況
依據(jù)城市發(fā)展程度，我們將抽樣城市分為一線城市、新一線城市、二線城市、三線城市。本次抽樣的城市一共有96個(gè)，其中一線城市占比4%，新一線城市16%，二線城市占比17%，三線城市占比64%。而從地理區(qū)域劃分來(lái)看華東地區(qū)城占比42%，華南地區(qū)占比為18%，華北地區(qū)占比13%，華中地區(qū)占比9%，西北地區(qū)占比7%，東北地區(qū)占比6%，西南地區(qū)占比5%。
表：城市樣本列表
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城市級(jí)別 |
城市名稱 |
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一線城市 |
北京市、上海市、深圳市、廣州市 |
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新一線城市 |
杭州市、武漢市、西安市、南京市、長(zhǎng)沙市、青島市、東莞市 |
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二線城市 |
哈爾濱市、濟(jì)南市、廈門市、福州市、長(zhǎng)春市、石家莊市、佛山市、煙臺(tái)市、太原市、合肥市、南昌市、南寧市、昆明市、溫州市、淄博市、唐山市 |
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三線城市 |
烏魯木齊市、貴陽(yáng)市、?？谑?、蘭州市、銀川市、西寧市、呼和浩特市、泉州市、包頭市、南通市、大慶市、徐州市、濰坊市、常州市、鄂爾多斯市、紹興市、濟(jì)寧市、鹽城市、邯鄲市、臨沂市、洛陽(yáng)市、東營(yíng)市、揚(yáng)州市、臺(tái)州市、嘉興市、滄州市、榆林市、泰州市、鎮(zhèn)江市、昆山市、張家港市、金華市、保定市、吉林市、鞍山市、泰安市、襄陽(yáng)市、中山市、惠州市、南陽(yáng)市、威海市、德州市、岳陽(yáng)市、聊城市、常德市、漳州市、濱州市、淮安市、江門市、蕪湖市、湛江市、蕪湖市、廊坊市、菏澤市、柳州市、寶雞市、珠海市、綿陽(yáng)市 |
我們綜合考察了行業(yè)和城市方面的因素，對(duì)目前樣本城市購(gòu)物中心發(fā)展情況進(jìn)行了評(píng)級(jí)分類。購(gòu)物中心行業(yè)方面的因素包括：購(gòu)物中心存量、人均購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)面積、成熟開發(fā)商滲透率、零售品牌豐富程度；城市方面的因素包括：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、消費(fèi)者購(gòu)買指數(shù)。
1.區(qū)域?qū)用尜?gòu)物中心行業(yè)發(fā)展特征
從區(qū)域來(lái)看，華東地區(qū)購(gòu)物中心開業(yè)面積遠(yuǎn)高于其他地區(qū)，2019年新開業(yè)面積為1541萬(wàn)平方米，2018年新開業(yè)面積為1597萬(wàn)平方米。東北地區(qū)新開業(yè)購(gòu)物中心面積則為全國(guó)各區(qū)域最低值，2019年新開業(yè)面積為131萬(wàn)平方米，2018年新開業(yè)面積僅為143萬(wàn)平方米，東北三省中遼寧省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從該指標(biāo)來(lái)看，東北地區(qū)購(gòu)物中心發(fā)展空間較小，而華東地區(qū)和華南地區(qū)購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)激烈，發(fā)展空間大。
（數(shù)據(jù)來(lái)源：上書房信息咨詢）
（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）
另外，購(gòu)物中心面積出現(xiàn)較為明顯的區(qū)域分化，這可能與區(qū)域內(nèi)的土地成本和城區(qū)土地面積有關(guān)。東北地區(qū)每座購(gòu)物中心平均面積為9.9萬(wàn)平方米，為各大區(qū)域最高位，但東北地區(qū)的由于近幾年的人口流失，存在供大于求的危機(jī)；華南地區(qū)每座購(gòu)物中心平均面積為7.3萬(wàn)平方米，為各大區(qū)域最低值，全國(guó)均值為8.1萬(wàn)平方米。而在所有樣本中，西南地區(qū)每座城市擁有購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)面積為717.6萬(wàn)平方米，為全國(guó)最高值，遠(yuǎn)高于第二名華南地區(qū)386.1萬(wàn)平方米。而西北地區(qū)每座城市平均擁有購(gòu)物中心面積為210.1萬(wàn)平方米，為全國(guó)最低值。這意味著西南地區(qū)可能呈現(xiàn)較為明顯的區(qū)域中心集聚效應(yīng)，而西北地區(qū)的購(gòu)物中心存在較大的發(fā)展?jié)摿Α?/span>
（數(shù)據(jù)來(lái)源：上書房信息咨詢）
2.重點(diǎn)城市購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展情況
從消費(fèi)者-購(gòu)物中心-供給鏈這一完整商業(yè)鏈條來(lái)看，需求端和供給端將會(huì)共同影響購(gòu)物中心的布局和發(fā)展前景?；谝陨纤悸泛蛿?shù)據(jù)收集限制的現(xiàn)實(shí)情況下，我們依據(jù)人均GDP、城市從業(yè)人口、平均工資水平、購(gòu)物中心平均面積、購(gòu)物中心數(shù)量等七項(xiàng)指標(biāo)選取了十五個(gè)大中型城市，并將其依次劃分為以下三類市場(chǎng)：
成熟型且具有引領(lǐng)作用的市場(chǎng)：北京、上海、深圳、廣州、成都、重慶、杭州、蘇州
成熟型且具有調(diào)整空間的市場(chǎng)：武漢、天津、南京、長(zhǎng)沙、青島
成長(zhǎng)型且具有發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)：合肥、福州、鄭州、青島、佛山
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成熟型且具有引領(lǐng)作用的市場(chǎng)
對(duì)于成熟型且具有引領(lǐng)作用的市場(chǎng)而言，這些城市一般布局了豐富的各類購(gòu)物中心，購(gòu)物中心去庫(kù)存壓力相對(duì)較小，但是競(jìng)爭(zhēng)激烈。同時(shí)這些城市擁有龐大的人口作為其消費(fèi)群體的支撐，而消費(fèi)者一般具有較高的收入和領(lǐng)先的消費(fèi)意識(shí)。消費(fèi)者對(duì)新商品、新品牌以及高價(jià)商品接受度更大。整體而言此類市場(chǎng)將會(huì)處于穩(wěn)步增長(zhǎng)狀態(tài)，很難出現(xiàn)過(guò)大波動(dòng)。
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成熟型且具有調(diào)整空間的市場(chǎng)
對(duì)于成熟型且具有調(diào)整空間的市場(chǎng)而言，這些城市一般為交通樞紐，多為某城市圈的中心城市，對(duì)其周邊城市具有相當(dāng)輻射能力。城市管理者出于就業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素而言對(duì)大型零售商持開放和擁抱態(tài)度，提供一定的政策扶持。而購(gòu)物中心和大品牌商由于看好城市未來(lái)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，也愿意投資布局。但是過(guò)去兩年過(guò)高的投資布局在這些城市產(chǎn)生了一定的去庫(kù)存壓力，消費(fèi)者群體成長(zhǎng)和購(gòu)物中心的成長(zhǎng)并未完全匹配。
但是，這些城市的購(gòu)物中心具有高度同質(zhì)化特征，其所引入的品類、品牌都沒(méi)有明顯的區(qū)分，購(gòu)物中心的環(huán)境和氛圍也沒(méi)有體現(xiàn)出獨(dú)特吸引力，這樣多數(shù)購(gòu)物中心就只能依靠節(jié)假日的促銷來(lái)吸引顧客，可能會(huì)使原本經(jīng)營(yíng)成本就很高的購(gòu)物中心利潤(rùn)回流更加困難。
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成長(zhǎng)型且具有發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)
對(duì)于成長(zhǎng)型且具有發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)而言，這些城市一般為新興的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展城市。從購(gòu)物中心的數(shù)量、消費(fèi)者規(guī)模以及國(guó)際品牌商入駐數(shù)量等各因素來(lái)看，此類城市與前兩類存在明顯差距。由于良好的發(fā)展前景支撐以及高于全國(guó)平均水平的發(fā)展速度，這些城市值得開發(fā)商持續(xù)投入和布局。但是，這些城市的購(gòu)物中心項(xiàng)目必須考慮與當(dāng)?shù)匕l(fā)展規(guī)劃和人口消費(fèi)能力向匹配，以防止成為購(gòu)物中心建設(shè)后存在招商引資存在困難，甚至成為人跡罕至的鬼城。
2019全國(guó)城市社消總額排名
|
排名 |
城市 |
社消總額（億元） |
增速 |
GDP排名 |
|
1 |
上海 |
13497.2 |
4.4% |
1 |
|
2 |
北京 |
12270.1 |
6.5% |
2 |
|
3 |
廣州 |
9978.2 |
7.8% |
4 |
|
4 |
重慶 |
8670.0 |
8.7% |
5 |
|
5↑1 |
成都 |
7478.4 |
9.9% |
7 |
|
6↓1 |
武漢 |
7450.0 |
8.9% |
8 |
|
7 |
深圳 |
6582.9 |
7.4% |
3 |
|
8↑2 |
杭州 |
6215.0 |
8.8% |
9 |
|
9↓1 |
南京 |
6153.2 |
5.5% |
11 |
|
10↓1 |
蘇州 |
6088.8 |
6.0% |
6 |
|
11 |
天津 |
5638.2 |
1.9% |
10 |
|
12↑1 |
長(zhǎng)沙 |
5247.0 |
10.1% |
15 |
|
13↓1 |
青島 |
5234.3 |
8.1% |
14 |
|
14 |
福州 |
5120.3 |
9.6% |
22 |
|
15 |
西安 |
4938.2 |
6.0% |
24 |
|
16 |
濟(jì)南 |
4761.3 |
8.1% |
20 |
|
17 |
鄭州 |
4665.0 |
9.3% |
16 |
|
18↑2 |
沈陽(yáng) |
4479.6 |
10.6% |
32 |
|
19↓1 |
寧波 |
4473.7 |
7.7% |
12 |
|
20↓1 |
哈爾濱 |
4356.1 |
5.6% |
40+ |
|
21↑1 |
無(wú)錫 |
3984.9 |
8.5% |
13 |
|
22↓1 |
大連 |
3907.2 |
0.7% |
28 |
|
23 |
泉州 |
3761.8 |
10.2% |
18 |
|
24 |
溫州 |
3655.9 |
9.6% |
30 |
|
25 |
佛山 |
3516.3 |
5.6% |
17 |
|
26↑1 |
煙臺(tái) |
3306.5 |
7.4% |
25 |
|
27↓1 |
南通 |
3260.2 |
5.6% |
23 |
|
28↑1 |
合肥 |
3234.5 |
8.7% |
21 |
|
29↓1 |
南寧 |
3234.4 |
4.2% |
50+ |
|
30 |
東莞 |
3179.8 |
9.4% |
19
|
（圖源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）
（1）2019全國(guó)社消總額與重點(diǎn)城市社銷總額分析
社消總額數(shù)據(jù)是購(gòu)物中心的晴雨表，對(duì)購(gòu)物中心整體發(fā)展情況和購(gòu)物中心地區(qū)差異有重要參考價(jià)值。2019全國(guó)社消總額數(shù)據(jù)分析：
2019年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額411649億元，比上年名義增長(zhǎng)8.0%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)6.0%，以下除特殊說(shuō)明外均為名義增長(zhǎng)）。其中，除汽車以外的消費(fèi)品零售額372260億元，增長(zhǎng)9.0%。按經(jīng)營(yíng)單位所在地分，2019年城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額351317億元，比上年增長(zhǎng)7.9%；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額60332億元，增長(zhǎng)9.0%。其中，12月份城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額32704億元，同比增長(zhǎng)7.8%；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額6073億元，增長(zhǎng)9.1%。按消費(fèi)類型分，2019年餐飲收入46721億元，比上年增長(zhǎng)9.4%；商品零售364928億元，增長(zhǎng)7.9%。其中，12月份餐飲收入4825億元，同比增長(zhǎng)9.1%；商品零售33952億元，增長(zhǎng)7.9%。按零售業(yè)態(tài)分，2019年限額以上零售業(yè)單位中的超市、百貨店、專業(yè)店和專賣店零售額比上年分別增長(zhǎng)6.5%、1.4%、3.2%和1.5%。2019年，全國(guó)網(wǎng)上零售額106324億元，比上年增長(zhǎng)16.5%。其中，實(shí)物商品網(wǎng)上零售額85239億元，增長(zhǎng)19.5%，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重為20.7%；在實(shí)物商品網(wǎng)上零售額中，吃、穿和用類商品分別增長(zhǎng)30.9%、15.4%和19.8%。
2019重點(diǎn)城市社銷總額數(shù)據(jù)分析：2019年社消總額超過(guò)一萬(wàn)億元的城市僅有北京、上海兩大強(qiáng)一線城市。上海市統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2019年上海實(shí)現(xiàn)社消總額13497.21億元，比上年增長(zhǎng)6.5%。其中，網(wǎng)上商店零售額1896.51億元，增長(zhǎng)15.8%，占社消總額的比重為14.1%。線下社消總額11897.7億元，占社消總額的比重為85.9%。北京實(shí)現(xiàn)社消總額12270.1億元，增長(zhǎng)4.4%。其中，限額以上批發(fā)和零售企業(yè)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上零售額3366.3億元，增長(zhǎng)23.6%，占社消總額的27.4%，線下零售額8903.8億，占社銷總額72.6%；可以看出，北京上海社會(huì)消費(fèi)品零售渠道仍以線下為主，并占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。
廣州社消總額達(dá)9975.59億元，與北京上海差距較大，但距離萬(wàn)億大關(guān)僅一步之遙。
西部直轄市重慶位居第四，2019社消總額達(dá)到8670億元。重慶市人口與面積基本相當(dāng)于一個(gè)中等省份規(guī)模，因此社消總量也位居前列。
成都和武漢分列第五、六位，2019年兩市社消總額都超過(guò)7400億元，且近年來(lái)兩市社消總額基本位于同一水平。2018年，武漢社消總額比成都多42.1億元，2019年成都反超武漢28.76億元。
深圳經(jīng)濟(jì)總量高居全國(guó)第三，去年社消總額為6582.85億元，僅位列全國(guó)第七，且與五、六名差距拉大，并與身后杭州差距不斷縮小。值得注意的是，在2012年深圳的社消總額僅次于北上廣，位居全國(guó)第四，但近年來(lái)其消費(fèi)增長(zhǎng)乏力，退至第七。一方面，深圳緊靠國(guó)際消費(fèi)中心香港，因此相當(dāng)一部分消費(fèi)流向了香港；另一方面，作為非省會(huì)城市，深圳對(duì)周邊區(qū)域消費(fèi)的吸引力仍然不敵省會(huì)廣州。此外，近年來(lái)隨著深圳房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，深圳居民將更多資金用于購(gòu)房投資、繳納房租，進(jìn)而擠壓消費(fèi)。數(shù)據(jù)顯示，2019年深圳市住戶貸款余額高達(dá)22408.81億元，住戶存款余額16327.05億元，住戶杠桿率高達(dá)137%，是我國(guó)住戶杠桿率最高的城市之一。其中，住戶貸款中大部分是房貸。
杭州近幾年消費(fèi)快速增長(zhǎng)，2019年社消總量超過(guò)蘇州和南京，上升至全國(guó)第八、長(zhǎng)三角第二，這與其數(shù)字經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，帶動(dòng)人口快速流入有關(guān)。去年杭州人口增量達(dá)到55萬(wàn)人，首次超過(guò)深圳，位居全國(guó)第一。
（2）重點(diǎn)城市購(gòu)物中心發(fā)展情況
全國(guó)主要單體商場(chǎng)2019年業(yè)績(jī)情況
|
城市 |
項(xiàng)目 |
2019銷售額（億元） |
備注 |
|
北京 |
北京SKP |
153 |
|
|
北京國(guó)貿(mào)商城 |
117 |
||
|
北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心 |
64.5 |
||
|
北京朝陽(yáng)大悅城 |
45 |
||
|
北京西單大悅城 |
40.5 |
||
|
北京首創(chuàng)奧萊 |
39 |
||
|
北京燕莎奧特萊斯 |
30+ |
||
|
北京漢光百貨 |
30 |
||
|
北京銀泰in88 |
8 |
隸屬于銀泰集團(tuán)，地上4-8層為寫字樓 |
|
|
上海 |
上海環(huán)球港 |
98 |
|
|
上海恒隆廣場(chǎng) |
60+ |
||
|
上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) |
50.4 |
||
|
上海青浦百聯(lián)奧特萊斯廣場(chǎng) |
49.6 |
||
|
上海正大廣場(chǎng) |
近30 |
||
|
上海萬(wàn)象城 |
26+ |
銷售額增長(zhǎng)30%+，會(huì)員總數(shù)50萬(wàn) |
|
|
上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng) |
25+ |
單日最高營(yíng)業(yè)額超3500萬(wàn) |
|
|
上海五角場(chǎng)合生匯 |
25 |
||
|
上海周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) |
24.3 |
||
|
上海靜安大悅城 |
20.1 |
||
|
上海仲盛世界商城 |
近20 |
||
|
上海寶山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) |
18.73 |
||
|
上海世紀(jì)匯廣場(chǎng)
|
16 |
會(huì)員數(shù)達(dá)30萬(wàn) |
|
|
上海世茂廣場(chǎng) |
15+ |
||
|
上海靜安大融城 |
15 |
會(huì)員總數(shù)達(dá)25萬(wàn) |
|
|
百聯(lián)南方購(gòu)物中心 |
15 |
||
|
百聯(lián)西郊購(gòu)物中心 |
15 |
||
|
龍湖上海寶山天街 |
14 |
||
|
上海中環(huán)購(gòu)物中心 |
14 |
||
|
世博源購(gòu)物中心 |
13 |
||
|
上海金山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) |
10.2 |
||
|
上海尚嘉中心 |
10 |
||
|
百聯(lián)南橋購(gòu)物中心 |
7 |
||
|
百聯(lián)又一城購(gòu)物中心 |
6.5 |
||
|
百聯(lián)金山購(gòu)物中心 |
5.8 |
||
|
百聯(lián)世紀(jì)購(gòu)物中心 |
4.5 |
||
|
百聯(lián)嘉定購(gòu)物中心 |
4 |
||
|
百聯(lián)川沙購(gòu)物中心 |
3.2 |
||
|
百聯(lián)濱江購(gòu)物中心 |
3 |
||
|
第一百貨商業(yè)中心 |
3 |
||
|
百聯(lián)徐匯商業(yè)廣場(chǎng) |
2 |
||
|
百聯(lián)東郊購(gòu)物中心 |
0.8 |
||
|
深圳 |
深圳羅湖萬(wàn)象城 |
90 |
|
|
深圳壹方城 |
45.3 |
||
|
深圳海岸城 |
40 |
||
|
深圳萬(wàn)象天地 |
38.5 |
||
|
深期印力中心 |
35.5 |
||
|
深圳益田假日廣場(chǎng) |
35 |
||
|
深圳海雅繽紛城 |
35 |
||
|
深圳金光華 |
25.5 |
||
|
深圳華強(qiáng)北茂業(yè) |
24 |
||
|
深圳KK mall |
20.8 |
||
|
深圳深業(yè)上城 |
20.76 |
||
|
深圳壹方天地 |
20 |
||
|
福田星河COCOPARK |
18 |
||
|
深圳龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng) |
17 |
||
|
深圳布吉萬(wàn)象匯 |
15.5 |
||
|
深圳卓悅匯 |
14.2 |
||
|
深圳歡樂(lè)海岸 |
13 |
||
|
深圳皇庭廣場(chǎng) |
13 |
||
|
深圳華強(qiáng)北九方 |
12.05 |
||
|
深圳kkone |
12 |
||
|
深圳灣萬(wàn)象城 |
9.8 |
||
|
深圳太陽(yáng)廣場(chǎng) |
9.38 |
||
|
深圳龍華九方 |
9.3 |
||
|
深圳龍華cococity |
9 |
||
|
深圳中信城市廣場(chǎng) |
7 |
||
|
深圳來(lái)福士廣場(chǎng) |
6.97 |
||
|
杭州 |
杭州大廈 |
全場(chǎng)業(yè)績(jī)105+ |
零售業(yè)績(jī)?yōu)?0+ |
|
杭州武林銀泰 |
55+ |
加上輔營(yíng)數(shù)據(jù)超55億，聯(lián)營(yíng)凈收入40億 |
|
|
杭州湖濱銀泰in77 |
52 |
A區(qū)國(guó)際奢侈品牌區(qū)銷售10.5億 |
|
|
杭州城西銀泰城 |
46.59 |
含特斯拉主力店 |
|
|
杭州萬(wàn)象城 |
45 |
含蘋果、特斯拉主力店 |
|
|
杭州下沙奧特萊斯 |
29+ |
||
|
杭州西溪印象城 |
21.29 |
||
|
龍湖杭州濱江天街 |
20 |
||
|
龍湖杭州金沙天街 |
18 |
||
|
杭州濱江寶龍城 |
15+ |
||
|
杭州嘉里中心 |
14 |
業(yè)績(jī)包含酒店及商業(yè)街 |
|
|
杭州大悅城 |
12 |
日均客流量6萬(wàn) |
|
|
杭州星光大道 |
12 |
||
|
杭州蕭山萬(wàn)象匯 |
11.3 |
||
|
杭州臨平銀泰城 |
11 |
||
|
杭州來(lái)福士中心 |
約10 |
||
|
杭州遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港 |
約10 |
||
|
杭州國(guó)大城市廣場(chǎng) |
約10 |
||
|
杭州西田城 |
超9 |
主力店永輝超市業(yè)績(jī)占30%左右 |
|
|
杭州拱墅萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) |
8.7 |
||
|
杭州砂之船 |
8.2 |
12個(gè)品牌銷售業(yè)績(jī)?nèi)珖?guó)第一 |
|
|
杭州金地廣場(chǎng) |
4 |
||
|
杭州古墩印象城 |
2.1 |
||
|
成都 |
成都IFS |
超75 |
|
|
成都遠(yuǎn)洋太古里 |
超75 |
||
|
成都時(shí)代奧特萊斯 |
31 |
||
|
成都萬(wàn)象城 |
29 |
||
|
成都王府井百貨 |
25.6 |
||
|
成都大悅城 |
18 |
||
|
成都王府井購(gòu)物中心 |
17.5 |
||
|
成都珠江廣場(chǎng) |
17 |
含伊藤 |
|
|
成都群光廣場(chǎng) |
17 |
||
|
成都錦華萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) |
16 |
||
|
成都金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) |
15.5 |
||
|
成都凱德廣場(chǎng)·金牛 |
14.5 |
||
|
成都蘇寧奧特萊斯 |
14.1 |
年總客流量760萬(wàn) |
|
|
成都世豪廣場(chǎng) |
13.4 |
日均客流量3.5萬(wàn) |
|
|
成都SM廣場(chǎng) |
13.4 |
||
|
成都仁和新城 |
12 |
||
|
成都銀泰城 |
11.7 |
||
|
成都來(lái)福士 |
11.7 |
年總客流量1519萬(wàn) |
|
|
成都奧克斯廣場(chǎng) |
11.1 |
年總客流量2000萬(wàn) |
|
|
成都仁和春天光華店 |
11 |
||
|
成都銀泰in99 |
10.6 |
客流量同比增長(zhǎng)29% |
|
|
成都悠方 |
10.2 |
年總客流量1042萬(wàn) |
|
|
成都機(jī)德廣場(chǎng)·新南 |
9 |
||
|
成都鵬瑞利青羊廣場(chǎng) |
8.6 |
||
|
成都城南優(yōu)品道廣場(chǎng) |
7.85 |
||
|
成都凱德廣場(chǎng)·天府 |
7.5 |
||
|
成都凱德廣場(chǎng)·魅力城 |
7.2 |
||
|
成都銀石廣場(chǎng) |
6.5 |
||
|
成想泛悅mall |
6.2 |
||
|
成都卓錦曼購(gòu)中心 |
5.1 |
||
|
成都九方廣場(chǎng) |
4.6 |
||
|
成都佛羅倫薩小鎮(zhèn) |
4.5 |
||
|
成都優(yōu)客城市奧特萊斯 |
4.2 |
||
|
成都中海右岸環(huán)宇坊 |
2.5 |
||
|
成都新悅廣場(chǎng) |
1.98 |
||
|
成都中國(guó)鐵建廣場(chǎng)186MALL |
1.4 |
||
|
西安 |
西安賽格國(guó)際購(gòu)物中心 |
近85 |
|
|
西安SKP |
近42 |
||
|
西安西咸萬(wàn)象城 |
23.6 |
||
|
西安高新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) |
15 |
||
|
西安大悅城 |
14.65 |
||
|
砂之船（西安）奧特萊斯 |
14.2 |
||
|
西安大明宮萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) |
11 |
||
|
西安銀泰百貨開元商城 |
10.3 |
||
|
西安CityOn熙地港 |
9.05 |
||
|
西安陽(yáng)光天地 |
9 |
||
|
西安中大國(guó)際THE CITY |
8.8 |
||
|
重慶 |
龍湖重慶時(shí)代天街 |
42 |
|
|
龍湖重慶北城天街 |
32 |
||
|
重慶萬(wàn)象城 |
30 |
||
|
重慶觀音橋大融城 |
15 |
||
|
龍湖重慶U城天街 |
11.95 |
||
|
鄭州 |
鄭州丹尼斯大衛(wèi)城 |
61.5 |
|
|
鄭州正弘城 |
30 |
含特斯拉、蔚來(lái)汽車 |
|
|
鄭州二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) |
20.8 |
||
|
鄭州中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) |
20.3 |
||
|
鄭州中原錦藝城 |
18.5 |
||
|
鄭州萬(wàn)象城 |
16 |
||
|
鄭州惠濟(jì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) |
15.8 |
||
|
新田360廣場(chǎng)鄭州國(guó)貿(mào)店 |
12 |
||
|
沈陽(yáng) |
沈陽(yáng)萬(wàn)象城 |
52 |
|
|
沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)象匯 |
15 |
||
|
南京 |
南京德基廣場(chǎng) |
近122.4 |
零售業(yè)績(jī)?yōu)?12.4億元 |
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中央商場(chǎng)新街口店 |
65 |
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南京新百中心店 |
48 |
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南京金鷹中心 |
近35 |
受A座210天改造升級(jí)影響，業(yè)績(jī)波動(dòng)較大 |
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南京金鷹世界 |
近25 |
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南京建鄴萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) |
24.43 |
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南京江寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) |
23 |
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南京弘陽(yáng)廣場(chǎng) |
18 |
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南京水游城 |
15 |
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南京虹悅城 |
15 |
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南京景楓KINGMO |
13.3 |
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南京雨花客廳 |
11 |
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南京艾尚天地 |
10 |
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南京仙林金鷹湖濱天地 |
近10 |
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南京珠江路金鷹 |
近10 |
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南京江寧金鷹 |
近10 |
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合肥 |
合肥之心城 |
17.3+ |
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合肥萬(wàn)象城 |
20+ |
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天津 |
佛羅倫薩小鎮(zhèn)·京津名品奧特萊斯 |
42 |
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蘇州 |
龍湖蘇州獅山天街 |
16 |
年客流量達(dá)2300萬(wàn)人次 |
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福州 |
福州東百中心 |
26 |
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廈門 |
SM廣場(chǎng)（一、二期） |
40 |
日均客流量約12萬(wàn)人次 |
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哈爾濱 |
遠(yuǎn)大購(gòu)物中心南崗店 |
28.23 |
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金華 |
義烏之心 |
13.1 |
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南通 |
南通華潤(rùn)萬(wàn)象城 |
近9 |
綜合兩個(gè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)分析2019年全國(guó)132個(gè)商場(chǎng)銷售額，其中：
“超100億”的項(xiàng)目共3個(gè)，均為高端商場(chǎng)；
“50-99億”的項(xiàng)目依然比較稀缺，僅8個(gè)；
“20-49億”的項(xiàng)目共54個(gè)，占比40.9%；
“20億以下（不含20億）”的項(xiàng)目最多，共67個(gè)，占比超50.8%。
在本次統(tǒng)計(jì)的132家購(gòu)物中心里，銷售業(yè)績(jī)第前三甲是北京SKP（開業(yè)時(shí)間：2007-04-19、商業(yè)建筑面積：18萬(wàn)㎡）、北京國(guó)貿(mào)商城、南京德基廣場(chǎng)3個(gè)項(xiàng)目，它們2019年的銷售額均超過(guò)100億。三家購(gòu)物中心均位于重點(diǎn)城市。年銷售額50億以上，全國(guó)至少有21個(gè)項(xiàng)目達(dá)到這一指標(biāo)。其中長(zhǎng)沙、杭州、沈陽(yáng)、寧波、鄭州、深圳、南京各有1家，武漢2家、成都2家、廣州3家、北京3家、上海4家。
以50億為界限綜合來(lái)看，上海、北京、廣州是購(gòu)物中心發(fā)展第一梯隊(duì)，展現(xiàn)出一線城市的強(qiáng)大消費(fèi)力。北京三個(gè)購(gòu)物中心，分別位于國(guó)貿(mào)、三里屯、海淀。體現(xiàn)了北京以團(tuán)塊狀商業(yè)中心為發(fā)展目標(biāo)的規(guī)劃。上海四個(gè)購(gòu)物中心分別位于浦東、靜安、普陀、楊浦四個(gè)區(qū)，
可以看出，上海商圈在一線城市中均衡性最好，集中度最高的則是廣州。成都入圍2家，說(shuō)明西南地區(qū)消費(fèi)能力不俗，城市商業(yè)充滿活力。廣州入圍三家購(gòu)物中心全部位于天河區(qū)，且全部位于天河路商圈。三個(gè)購(gòu)物中心的距離非常近，相互間距大約600米，說(shuō)明廣州在商業(yè)層面是一個(gè)單中心結(jié)構(gòu)。其中，天河城作為中國(guó)（內(nèi)地）購(gòu)物中心的“鼻祖”，不但起步早，而且發(fā)展至今仍未衰落。除了天河城、正佳廣場(chǎng)、太古匯這三強(qiáng)，天河路商圈還有天環(huán)廣場(chǎng)、萬(wàn)菱匯、時(shí)尚天河、廣百、維多利、摩登百貨、天娛商場(chǎng)等多個(gè)購(gòu)物中心或鎮(zhèn)百貨商場(chǎng)，天河路商圈體量之大、密度之高堪稱全國(guó)之冠。相比廣州，深圳只有羅湖區(qū)的萬(wàn)象城入圍TOP21，說(shuō)明深圳的商業(yè)比較分散，地位與廣州差距巨大。
在百?gòu)?qiáng)購(gòu)物中心里，上海占21家，占比高達(dá)21%，反映出上海強(qiáng)大的消費(fèi)能力，同時(shí)也說(shuō)明上海消費(fèi)中心分布比較均勻。深圳占11家，占比達(dá)11%，展現(xiàn)了深圳的多中心城市結(jié)構(gòu)。北京占14家，占比高達(dá)14%。廣州只有4家，與北上深在數(shù)量上差距較大，這與廣州的商業(yè)集中度過(guò)高有關(guān)系。
綜合以上數(shù)據(jù)及相關(guān)資料，對(duì)重點(diǎn)城市購(gòu)物中心發(fā)展概況進(jìn)行重點(diǎn)歸納，共以下五點(diǎn)：
(1) 90/00后、中產(chǎn)階級(jí)成消費(fèi)主力，重點(diǎn)城市基本實(shí)現(xiàn)從物質(zhì)滿足到彰顯個(gè)性和追求美好生活的訴求升級(jí)。零售商業(yè)消費(fèi)的絕對(duì)主力軍90/00后、中產(chǎn)階級(jí)規(guī)模擴(kuò)容，消費(fèi)升級(jí)“新常態(tài)”下，“美好生活”訴求開始取代物美價(jià)廉的“基本物質(zhì)滿足”訴求，所有據(jù)此展開的商業(yè)邏輯都將重新構(gòu)建。
(2) 重點(diǎn)城市消費(fèi)訴求升級(jí)，經(jīng)營(yíng)承壓，倒逼商場(chǎng)加大調(diào)整力度。近年來(lái)購(gòu)物中心行業(yè)過(guò)快的增速導(dǎo)致空置率超越紅線的項(xiàng)目數(shù)量整體增加，經(jīng)營(yíng)承受壓力過(guò)大，倒逼購(gòu)物中心加大調(diào)整力度，以契合快速迭代、日益多元的消費(fèi)需求。
（3）2016-2020年，行業(yè)聚合進(jìn)一步加劇，重點(diǎn)城市購(gòu)物中心行業(yè)集中度越來(lái)越高。開發(fā)體量前10家企業(yè)購(gòu)物中心總數(shù)量和總體量占比整體呈上升趨勢(shì)。少數(shù)資源豐厚業(yè)績(jī)優(yōu)異的頭部購(gòu)物中心與大部分苦苦掙扎的長(zhǎng)尾項(xiàng)目共存是市場(chǎng)的新常態(tài)，資金資源的差距倒逼行業(yè)走向洗牌和整合。
（4）在中國(guó)重點(diǎn)城市，以購(gòu)物中心為主的商業(yè)地產(chǎn)整體進(jìn)入“存量時(shí)代”，模式競(jìng)爭(zhēng)逐漸取代規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)。2014-2018年一二三四線城市購(gòu)物中心新增量占總存量的比例呈逐年下降趨勢(shì)，預(yù)計(jì)今年會(huì)降到10%以下，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入“存量時(shí)代”。
（5）“存量時(shí)代”下，重點(diǎn)城市進(jìn)入機(jī)會(huì)不僅僅只關(guān)注市場(chǎng)供給，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、商業(yè)輻射力、客流、消費(fèi)潛力都是購(gòu)物中心考量的因素。
通過(guò)對(duì)2018年12月份全國(guó)城市購(gòu)物中心人氣活躍指數(shù)進(jìn)行計(jì)算排名，選取TOP30城市為樣本進(jìn)行分析，總結(jié)人氣活躍指數(shù)的影響因素：
經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)——人氣活躍指數(shù)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平大致相當(dāng)。一線城市和強(qiáng)二線城市均位于人氣活躍指數(shù)前列。
商業(yè)輻射力——武漢、西安與成都，均屬于區(qū)域絕對(duì)中心城市，商業(yè)輻射力強(qiáng)，對(duì)周邊城市的消費(fèi)虹吸效應(yīng)明顯，城市購(gòu)物中心人氣活躍指數(shù)與一線城市同在第一梯隊(duì)。
客流——廈門等旅游型城市雖然常住人口較少，但得益于規(guī)模龐大的強(qiáng)消費(fèi)型旅游群體，推高了城市購(gòu)物中心整體人氣活躍指數(shù)。
消費(fèi)潛力——長(zhǎng)沙整體消費(fèi)性支出占收入比重高，愛消費(fèi)、敢消費(fèi)的城市特性使人氣活躍指數(shù)表現(xiàn)超前于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。
城市進(jìn)入機(jī)會(huì)：城市購(gòu)物中心人氣活躍指數(shù)
